Decyzja o warunkach zabudowy a opłata planistyczna

Wydanie decyzji WZ często prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości. Czy w takich sytuacjach gmina może naliczyć tzw. rentę planistyczną, czyli jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości mienia? Poznaj przepisy i aktualne orzecznictwo.

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) wydawana jest przez lokalne władze (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) w sytuacjach, gdy nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dokument ten określa warunki zabudowy dla konkretnej nieruchomości, takie jak np. rodzaj dopuszczalnej zabudowy, wymiary budynków oraz wymagania dotyczące dostępu do infrastruktury technicznej. 

Czym jest opłata planistyczna?

W przypadku uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organy mogą naliczyć tzw. rentę planistyczną. Jest to jednorazowa opłata od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zapisami planu. Uprawnione są do tego, jeśli właściciel zbywa mienie. Renta ustalana jest procentowo (maks. 30% wzrostu wartości) i stanowi dochód gminy. Jeżeli zaś zapisy MPZP wpłyną negatywnie na kwestie majątkowe (m.in. uniemożliwiają dotychczasowe użytkowanie mienia), to właściciel nieruchomości ma prawo dochodzić roszczeń za tzw. wywłaszczenie planistyczne.

Czy podobne zasady obowiązują w przypadku decyzji WZ, której wydanie często skutkuje wzrostem wartości nieruchomości?

Możliwość naliczenia opłaty planistycznej na podstawie decyzji WZ

Kwestia naliczania opłaty planistycznej na podstawie decyzji WZ budziła przez lata liczne kontrowersje. Wiele gmin podejmowało próby wprowadzenia takiej opłaty, co spotykało się z różnymi reakcjami sądów. Problemem było określenie metody ustalania stawek opłaty, które miałyby być określane przez lokalne władze samorządowe.

Sądy w niektórych przypadkach przyznawały możliwość pobierania renty planistycznej. Ostatecznie jednak ugruntowała się linia orzecznicza bazująca na wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II OSK 1887/07), który wskazał, że bez obowiązującego planu miejscowego, stosowanie przepisów o naliczaniu opłaty jest nieuprawnione. Sąd stwierdził, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje możliwości naliczania opłaty planistycznej bez odpowiedniej podstawy prawnej, jaką jest obowiązujący miejscowy plan.

Trzeba jednocześnie zaznaczyć, że w przypadku spadku wartości mienia spowodowanego wydaniem decyzji WZ, ustawodawca umożliwił właścicielom dochodzenie roszczeń odszkodowawczych.

Zmiany legislacyjne a opłata planistyczna

Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2022 r. przewidywał, że opłata planistyczna mogłaby być naliczana nie tylko przy zbyciu nieruchomości, ale również w związku z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Propozycja zakładała, że opłata wynosiłaby 30% wzrostu wartości nieruchomości, bez względu na to, czy chodzi o skutki zapisów miejscowego planu, czy decyzji WZ.

Powyższa propozycja spotkała się z oporem i ostatecznie została odrzucona. Mimo to, warto mieć na uwadze, że prawodawca może w przyszłości powrócić do tego tematu, co wskazuje na możliwą ewolucję podejścia do kwestii renty planistycznej.