Market zamiast Konwartu i usługi na błoniach? Jest projekt planu ogólnego Konina

Nowy plan ogólny Konina nie będzie rewolucją, ale to i tak dobry moment, by spojrzeć na kierunki, w których podąża miasto – uważa urbanista Filip Walkowiak. Rozmawiamy o tym, czy Koninowi potrzeba tyle terenów pod zabudowę mieszkaniową i dlaczego planowanie przestrzeni to nie „kolorowanie mapy”.

Dotychczas najważniejszym dokumentem planistycznym w samorządzie było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Od lipca zastąpi je nowy dokument – plan ogólny miasta. Wyznacza on przeznaczenie konkretnych przestrzeni: pod zabudowę mieszkaniową, usługi, przemysł czy zieleń. To od tego dokumentu zależy, co i gdzie można budować.

To spora zmiana, dotychczasowe studia miały bowiem charakter raczej koncepcyjny. Plany ogólne będą zaś aktami prawa miejscowego, a więc ich oddziaływanie będzie znacznie silniejsze. Zanim wejdzie w życie, musi go jeszcze przyjąć Rada Miasta Konina.

Błonia z usługami

Choć dla wielu samorządów nowy dokument to rewolucja, w Koninie zmiany nie będą drastyczne. Jak wyjaśnia Filip Walkowiak, wynika to z faktu, że niemal całe miasto pokryte jest już miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (mpzp). To dokumenty podobne do planu ogólnego, ale dotyczące mniejszych fragmentów miasta. Plan ogólny zbiera je po prostu w całość. – W związku z tym de facto praca projektanta przy opracowywaniu tego planu ogólnego to było pokolorowanie mapy zgodnie z dokumentami, które mamy już w mieście – ocenił.

Co nie znaczy, że nowy dokument nie wnosi żadnych zmian. To np. przeznaczenie części błoni na starówce z powrotem pod zabudowę usługową. Taki zapis istnieje już w mpzp dla tego terenu i miał być wprowadzony do studium w 2022 r., ale ostatecznie dzięki uwagom mieszkańców się w nim nie znalazł. Z kolei w nowej propozycji planu ogólnego zapis o zabudowie błoni powrócił.

Fragment planu ogólnego dot. błoni. Czerwony kolor oznacza teren usług, zielony - tereny zielone.

Markety przy Poznańskiej i po Konwarcie

Dokument zawiera również wykaz miejsc, w których dopuszczony jest handel wielkopowierzchniowy. To m.in. działka przy ul. Spółdzielców, wobec której inwestor złożył już wniosek o ZPI oraz teren byłego Konwartu. Nowy plan ogólny nie przewiduje natomiast handlu wielkopowierzchniowego na Pociejewie w miejscu obecnego stadionu. Taki zapis widnieje w mpzp i od dawna budził kontrowersje. W nowym planie ogólnym ten teren określony jest po prostu jako usługi.  

Fragment planu ogólnego dot. ul. Spółdzielców. Na różowo zaznaczony nowy teren pod kandel wielkopowierzchniowy (2SH)

– Dużo terenów było wcześniej przeznaczonych pod galerie handlowe, ale okazało się, że nasycenie zostało już osiągnięte w momencie, kiedy powstała Galeria nad Jeziorem i Ferio. Galeria dworcowa Dekady to był taki ostatni rzut – ocenił Filip Walkowiak. Dlatego jego zdaniem tereny po Konwarcie i przy ul. Spółdzielców powinno rozważyć się pod kątem mieszkalnictwa.

Fragment planu ogólnego. Na różowo zaznaczony obszar pod handel wielkopowierzchniowy na terenie po byłym Konwarcie

Walkowiak: trzeba dogęszczać zabudowę

To bowiem kolejny problem miasta – rozlewająca się zabudowa, która generuje koszty w postaci infrastruktury. Rozwijają się osiedla domków jednorodzinnych: Międzylesie, Grójec czy Wilków, choć miasto nie ma pieniędzy, by budować tam drogi, wodociągi czy szkoły. – Na Grójcu nie ma żadnego publicznego przedszkola, żadnej szkoły publicznej. Na Wilkowie nie ma szkoły publicznej, najbliższa jest na starówce, zamknięty został oddział przedszkolny. Mamy te tereny przewidziane pod zabudowę, ale to będzie zabudowa, która będzie bardzo słabo wyposażona w takie najbardziej podstawowe usługi – ocenił Filip Walkowiak.

Jego zdaniem Konin powinien stawiać na maksymalne dogęszczanie zabudowy w centrum miasta, gdzie taka infrastruktura już jest. Stąd pomysły na budowę mieszkań na placu przy ul. Poznańskiej czy na terenach Konwartu. – Jeżeli będziemy dalej rozpraszać zabudowę i uruchamiać kolejne tereny to po prostu nie jesteśmy w stanie sprostać temu finansowo – stwierdził.

Szczególnie, że miasto wcale się nie rozrasta, ale wręcz kurczy. Tymczasem w uzasadnieniu do planu ogólnego zapotrzebowanie na nowe mieszkania wyliczono na ponad 4,8 tys. osób w perspektywie 20 lat. Liczba ta wynika z wzorów zamieszczonych w ustawie, według których samorządy muszą obliczać przyszłe zapotrzebowanie, niezależnie od realnych trendów demograficznych. Jednak to i tak nic w porównaniu z faktycznymi rezerwami terenowymi w mieście, przewidzianymi według obowiązujących planów miejscowych na aż 13 tys. mieszkańców!

Dzierżawa, a nie sprzedaż

Zmiana kierunków zagospodarowania konkretnych rejonów nie jest jednak prosta. Poza planem na papierze jest bowiem rzeczywistość, w której na danych obszarach stoją już domy, zakłady przemysłowe czy sklepy. Zmiana przeznaczenia takich terenów wiązać musiałaby się z odszkodowaniami dla właścicieli nieruchomości lub długoletnim i kosztownym procesem nabywania przez miasto działek.

Zdaniem Filipa Walkowiaka to efekt błędnej polityki prowadzonej przez samorządy przez ostatnie kilkadziesiąt lat, w której sprzedaż gruntów była jednym ze sposobów zasilania budżetu. Miasta, w tym Konin, zyskiwały w ten sposób zastrzyk gotówki, ale traciły realny wpływ na kształtowanie swojej przestrzeni.

To trend odwrotny od tego, co robione jest w innych krajach, w których samorządy raczej dzierżawią swoje nieruchomości a nie je sprzedają. W ten sposób łatwiej wprowadzać zmiany, bo po zakończeniu dzierżawy grunt czy budynek nadal jest własnością miasta. Można go wydzierżawić ponownie albo zmienić jego przeznaczenie, jeżeli jest taka potrzeba. W Koninie to praktycznie niemożliwe, bo miasto własnych gruntów ma niewiele. I sprzedaje kolejne – chociażby całkiem niedawno działki przy ul. Błaszaka czy na Pociejewie. Po roku od tej transakcji nadal nic się na nich nie wydarzyło.

– Każda sprzedana działka, każda sprzedana nieruchomość finalnie sprawia, że mamy coraz mniejszy wpływ na to, jak wygląda miasto. Plan ogólny coraz bardziej przypomina „kolorowanie drwala”, a nie planowanie, bo nie ma już narzędzi, by tę politykę przestrzennie kształtować – ocenił Filip Walkowiak.